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경제 활성화 및 국민의 소득증대를 위한 「공모형 부동산간접투자 활성화 방안」 발표해
2019년 09월 11일 (수) 10:56:08 이미현 lmh@retirekorea.com

정부는 국민들의 소득증대와 가계 유동성 흡수를 위한 「공모형 부동산간접투자 활성화 방안」을 관계기관 합동으로 마련하였다.

이번 대책은 확대되는 가계유동성을 기업의 신사업투자·건설투자 등 생산적 분야로 흡수하고 일반투자자의 상업용 부동산 투자 참여를 통해서 국민의 소득증대 기여를 목적으로 하고 있다.
그동안 리츠- 부동산펀드는 업무용빌딩, 리테일(상가- 백화점 등) 등 다양한 상업용 부동산에 투자되면서 양호한 수익을 달성했으나 대부분 대형 투자기관만 투자하는 사모형태로 운영되어, 기관투자자, 외국인 등 일부 투자자의 전유물로 여겨져 온 측면이 있었다.

 특히, 우량자산의 사모집중, 사모대비 차별적 혜택부족 등으로 공모가 활성화되지 못함에 따라 국민의 투자 기회가 부족하였다.

이에 이번 활성화 방안은 공모 리츠- 부동산펀드에 우량 신규자산 공급, 국민의 투자유인 확대, 안전한 투자환경 조성, 다양한 상품개발 및 수익성 개선을 위한 규제합리화가 포함되어 우량투자자산, 투자자, 투자환경- 제도 등 부동산간접투자의 모든 분야에서 종합적으로 지원될 수 있도록 마련하게 되었다.

활성화 방안의 주요내용은 다음과 같다.

【 공모 리츠- 부동산펀드에 우량한 신규자산을 공급합니다. 】
공공시설의 민간 사업자(건설- 운영) 선정 시, 공모 리츠- 부동산펀드 사업자(이하‘공모사업자’) 및 공모자금을 조달하는 사업자에 우대조치를 마련을 통해 우량 공공자산을 공급한다.

역사복합개발, 역세권, 복합환승센터 등 공공자산 개발 또는 시설운영의 민간사업자 선정 시에 공모사업자(공모 리츠- 부동산펀드) 또는 공모자금 활용 사업자를 우대

 주무부처가 고시하는 시설사업기본계획의 내용에 공모자금 활용에 관한 사항을 포함시켜, 민자 인프라 개발에 공모자금 활용을 촉진

 도시재생뉴딜사업을 추진하는 지자체에 리츠 구조절차를 상담- 지원하고, 공모리츠와 연계한 복합개발방식을 검토

 공공개발을 통해 조성된 상업용부동산(시설- 용지 등)을 공모사업자(리츠- 부동산펀드) 또는 공모자금을 활용하는 사업자에게 우선 공급

 공모사업자를 도시첨단산업단지 산업용지 우선공급 대상에 포함

 공모사업자에게 신도시 내 자족용지 우선 공급하거나 공공기관이 자족용지에 부동산을 개발한 후 공모 리츠- 부동산펀드에 우선 매각

 대형 물류시설용지 분양 시 우선공급 대상에 공모사업자를 포함(물류단지개발지침 개정)

【 투자자 및 공모 리츠- 부동산펀드에 대한 세제혜택을 지원합니다.】
공모형 리츠- 부동산펀드에 투자하는(개인- 기업)투자자에 대한 충분한 세제혜택을 지원한다.

부동산 간접투자에 5천만 원 한도로 일정기간(예시:3년) 이상 공모 리츠- 부동산펀드 또는 재간접 리츠- 부동산펀드의 주식- 수익증권에 투자하여 발생한 배당소득에 대하여 분리과세(세율 9%)

사모대비 공모리츠- 부동산펀드에 대한 경쟁력을 강화한다.

공모 리츠- 부동산펀드뿐만 아니라 공모리츠- 부동산펀드가 투자(100%)하는 사모리츠- 부동산펀드에도 재산세 분리과세를 적용
* 공모형리츠- 부동산펀드는 분리과세를 유지(세율 0.2%, 종부세 제외)하고 사모형은 합산과세하는 지방세법 시행령 개정을 추진(‘20년부터 적용)

공모(리츠- 부동산펀드) 또는 공모가 투자(100%)하는 사모(리츠- 부동산펀드)에 대해 취득세 감면 타당성 검토* 추진
*과밀억제권역 취득세 중과배제 타당성 및 공모에 대한 취득세 추가 감면을 함께 검토
** 법정절차(조세전문기관 예비타당성조사)를 거쳐 감면 적정성 판단

 기업이 보유한 부동산을 공모리츠에 유도하기 위해 공모리츠의 현물출자 과세특례* 적용기한을 3년 연장(‘19→’22년)
* 공모리츠에 현물출자로 발생한 양도차익에 대한 법인세를 출자 대가로 받은 리츠의 주식의 처분 시까지 과세를 이연

【투자자가 안심하고 투자할 수 있는 여건을 조성하겠습니다.】
개인이 안심하고 공모- 리츠 부동산펀드에 참여할 수 있는 투자환경을 조성하여 개인의 투자를 유인한다.

일정규모 이상의 자산을 보유한 상장리츠에 대해서 전문신용평가기관의 신용평가를 받고 평가결과를 공시

 상업용 부동산시장의 객관적인 투자성과 기준을 보여주는 투자지수 개발을 위해 정부- 민간 합동으로 TF를 구성하여, 지역- 자산- 규모별 수익률 지수의 개발을 지원

 공모 리츠- 부동산펀드에 투자하는 앵커리츠 조성하여 개인들의 안정적 참여를 유도한다.

주택기금여유자금, 금융기관 등이 출자하는 앵커리츠를 블라인드 방식으로 조성*하여 다수의 공모 子리츠- 펀드의 출현 견인
* 주택도시기금 여유자금, 연기금, LH 등이 출자하여 모태펀드 형태로 조성

【상품 다양화 및 사업성강화를 위한 규제를 합리화 하겠습니다.】
투자자의 각기 다른 투자성향에 대응할 수 있는 다양한 상품개발 및 사업성 강화를 위해 관련제도를 개선한다.

공모 재간접리츠가 자산 80%이상을 사모리츠- 부동산펀드에 투자하는 경우 재간접 리츠와 사모리츠- 부동산펀드의 투자자 합산 예외
* 공모 재간접리츠가 사모리츠- 부동산펀드에 10%이상 투자하는 경우 사모리츠- 부동산펀드의 투자자수를 공모와 합산하도록 하여, 사모리츠- 부동산펀드가 공시 등 공모의무 등이 발생하여 투자사례가 없었음

 부동산- 특별자산 재간접펀드의 사모리츠에 대한 투자 한도를 현행 10%에서 50%로 확대

 공모리츠- 부동산펀드에 입지규제최소구역 활용, 개발밀도 완화 입체복합개발 권고 등을 통해 사업성 강화한다.

공모리츠- 부동산펀드가 사업대상지에 직접 입지규제최소구역을 지정할 수 있도록 도시관리계획 입안을 제안을 허용

 노후화 된 상업용 건축물의 재건축 사업에서 공모리츠- 펀드가 공공시설, 기반시설, 임대주택 등을 함께 건축하는 경우에는 한시적으로 국토계획법상 상한까지 용적률을 완화

 공모리츠- 부동산펀드가 도시계획시설을 활용한 개발사업을 하는 경우 입체복합개발을 권고하여 입체복합개발 활성화 유도

【기대효과】
국토교통부는 “공모 부동산간접투자가 활성화되면 주택시장 등에 유입되는 가계유동성을 산업단지- 물류시설 등 공공 인프라와 상업용부동산 등 경제효과가 큰 분야로 흡수하고, 일부 기관 투자자에 집중되었던 부동산간접투자 수익을 국민에게 재분배되는 효과가 기대된다.” 라고 밝히면서 앞으로 양질의 상업용부동산 등이 공모 리츠- 부동산펀드에 우선적으로 공급될 수 있도록 금번 대책과 관련된 지침개정 등을 차질 없이 실행하여 기존 주택을 중심으로 이루어지던 부동산투자 패러다임의 변화를 유도할 예정이다.

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