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[김현식 재무상담] 9.13 부동산대책 정리 3부-주택시장 안정되나?
2018년 09월 28일 (금) 11:00:21 허용석 기자 hys@retirekorea.com

[김현식 재무상담] 9.13 부동산대책 정리 3부-주택시장 안정되나?

 

● 주택시장 안정대책(2018.09.13)-3

 

 

1) 1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편

 

① 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건강화 (소득세법 시행령 1593)

 

Ø 적용시기: 2020.01.01 이후 양도하는 분부터 적용(, 1년 적용유예기간)

Ø (현행) 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용

*보유기간 3~4: 24%/ 4~5: 32%/ 5~6:40%/ 6~748%/~~~/ 10년 이상:80%

Ø (개정) 2년이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10,최대80%)적용(, 2년 미만 거주 시 일반 장특공제(15, 최대30%)적용

 

② 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축 (소득세법 시행령 155

 

Ø 적용시기: 2018.09.14 새로 취득하는 주택부터 적용 (, 대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정 적용)

Ø (현행) 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도하면 양도세 비과세

Ø (개정) 조정대상지역 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세 * 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자

 

 

2) 주택임대사업자: 과도한 세제혜택 조정

 

① 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과 (소득세법 시행령 1673)

 

Ø 적용시기: 2018.09.13 이후 신규 취득하는 주택부터 적용

Ø (현행) 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택 (수도권 6억 원. 비수도권 3억 원 이하)을 양도 시 양도세 중과 제외

Ø  (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 신규 취득한 주택은 임대등록 시에도 양도세 중과 ( 2주택: 일반세율+10%P 3주택이상: 일반세율+20%p

 

② 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 과세 (종부세법 시행령 3)

 

Ø 적용시기: 2018.09.13 이후 신규 취득하는 주택부터 적용 (, 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용)

Ø (현행) 8년 장기 임대 등록한 주택(수도권6억 원. 비수도권 3억 원 이하)에 대하여 종부세 비과세(합산 배제)

Ø  (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 신규 취득한 주택은 임대등록 시에도 종부세 합산 과세

 

③ 등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설 (조세특례법 시행령 973.5 시행령 3)

 

Ø 적용시기: 2018.09.13 이후 신규 취득하는 주택부터 적용 (, 대책발표 전 매매계약 체결+ 계약금 지불한 경우 종전규정 적용)

Ø (현행) 등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도세 감면

l   주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍.면 지역은 100

l   양도세 100% 면제(10년 이상 임대): 18.12.31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내 임대등록하는 분에 한해 적용

l   장기보유특별공제 50%(8년 이상~10년 미만 임대).70%(10년 이상 임대)

Ø (개정) 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설

임대개시 시 수도권6억 원 * 비수도권 3억 원 이하 주택에 한해 적용

 

 

3) 시장 관리: 임대차. 주택매매

 

  실거래 신고기간 단축(계약 후 60->30), 부동산 거래 계약무효, 취소 또는 해제 시 신고의무 부여 등 제도 개선

 

Ø 거래계약 허위신고 금지 규정을 신설하고, 위반 시 부동산 거래신고법상 최고 수준인 3천만 원 이하 과태료 부과

 

② 자금조달계획서에 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항을 추가하고 다  주택자의 과다 대출. 증여 등 조사 강화

 

Ø (현행)자금조달 계획서 신고항목: 예금, 부동산매도액, 주식채권, 보증금 승계, 현금, 대출액, 사채, 기타……

Ø (개정안) 자금조달 계획서 신고항목: 예금, 부동산 처분 등(기존주택보유현황), 주식채권, 현금, 증여상, 대출액, 임대보증금, 회사지원금 및 사채, 기타차입금

 

③ 일부 인터넷커뮤니티 등을 통한 집주인의 호가담합, 중개업자의 시세왜곡, 공동의 시세조종 행위 등에 별도처벌 등 제제방안 마련(공인중개사법 개정)

 

④ 투기지역. 투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장.단기 민간임대 매입자금 유자중단 (2018.09.14시행)

 

⑤ 임대사업자의 임대조건(임대의무기간, 인상률 등) 및 양도금지 의무 위반시 과태료를 상향 [민간임대주택에 관한 특별법] 개정 추진(과태료 1천만원-> 3천만원)

 

9월부터 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 임대사업자에 대한 임대의무기간 준수 점검 등 관리 강화

Ø   임대등록 정보와 건축물대장.주민등록.재산세대장 등을 연계하여 보유. 임대현황 파악

 

RTI 규제수준의 적정성(규제비율, 한도관리, 예외승인)을 종합적으로 검토하여 임대업대출의 건전성 제고 방안 마련(2018년 중)

 

 

4) 분양관련 시장 관리  

 

  부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화(주택법 개정), 무주택자의 청약 당첨기회 확대

 

Ø 선의의 피해자 방지를 위해 분양권 정보에 대한 공시제 우선 도입 추진

Ø 무주택기간 요건 강화 (분양권.입주권 소유자, 매수자는 주택 소유로 간주)

Ø 추첨제로 청약 당첨자 선정 시 무주택자 우선 추첨

 

② 수도권 분양가 상한제 주택에 대해 전매제한 기간 확대, 거주의무 기간 (공공택지 공공분양주택은 최대 5)설정

 

Ø 시세보다 저렴하게 공급될수록 전매제한 기간을 길게 설정

Ø 공공분양 주택 수분양자에게 전매제한 기간 내 예외적으로 전매가 허용되는 경우 사업시행자에게 환매 의무 부여

Ø (환매가격) 최초 공급가격에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 가격 적용

 

RHMS 등과 연계하여 불법 청약자 검증 등 청약시스템 운영기관을 공공기관으로 변경 추진

 

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