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[김현식 재무상담] 9.13 부동산대책 정리 2부-주택시장 안정되나?
2018년 09월 21일 (금) 10:17:25 허용석 기자 hys@retirekorea.com

[김현식 재무상담] 9.13 부동산대책 정리 2부 - 주택시장 안정되나?

 

● 주택시장 안정대책(2018.09.13)-2

1)  주택구입 목적의 주택담보대출 관련

ㅁ.주택법 제2조제1호 정하는 주택(단, 조합원 입주권 및 분양권을 포함)

ㅁ 규제지역: 투기지역.투기과열지구. 조정대상지역

*조정대상지역(3개월간 주택가격상승률이 시.도소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역 추가로 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려할 때 주택분양 등이 과열되었거나 우려가 있는 지역을 지정) :

서울전역 25개구, 부산 7개구(해운대구,연제구, 동래구,부산진구,남구,수영구,기장군 일광면만), 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시 구리시, 안양 동안구, 광교택지개발지구, 세종시

*투기지역(주택가격상승률이 전국 소비자물가 상승률을 130%초과한 지역):

서울 강남, 서초, 송파, 강동, 마포, 용산, 성동, 강서, 양천, 영등포, 노원, 동작구, 종로구, 중구, 동대문구, 세종시

*투기과열지구(주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높은 지역에서 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나 주택분양계획이 전월 대비 30%이상 감소된 곳):

서울전역 25개구, 경기 과천, 성남 분당구, 광명, 하남, 세종, 대구 수성

ㅁ 시행시기: 9.14일 주택매매계약 체결 건부터 적용 원칙

① 기존주택 매각 필요 : 기존주택 2년 이내 처분 조건

Ø 서민. 중산층의 내 집 키우기 희망에 따라 거주지를 변경하고자 하는 경우

Ø 1주택자가 결혼, 동거봉양(60세 이상 부모)을 위해 규제지역 내에서 주택을 일지적으로 신규로 취득하는 경우

Ø 부득이한 사유( 그 밖에 이에 준하는 것으로 인정되는 사유 포함)로 인해 규제지역으로 이사해야 하는 경우

*소득세법 시행세칙 제71조: 학교 취학, 근무상의 형편, 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양, 학교폭력으로 인한 전학

② 기존주택 보유 인정: 신규 주택으로의 전입 증명 등 (대출취급 전후, 3개월 이내에 전입 증명원 제출)

Ø 부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가

Ø 부모와 동일세대를 구성하는 서민층이 내 집 마련 목적으로 규제지역에서 주택을 신규로 취득하는 경우(단, 주택구입 후 세대분리 필요)

Ø 타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 봉양(별거 봉양)하려는 경우

Ø 분가, 세대분리 없이 직장근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유하여 실거주 하는 경우(본인이 이를 명백하게 입증하는 경우)

 

2) 생활안정자금 목적의 주택담보대출 관련

ㅁ 의료비, 교육비 등 생활자금조달목적으로 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 받는 대출
ㅁ 시행시기: 대책발표 이후 대출신청 건부터 적용

① 1주택세대는 현행과 동일한 LTV. .DTI 적용, 2주택 이상 세대는 10%p씩 강화된 LTV. .DTI 적용 (단 연간 대출한도는 동일 물건별 1억 원까지로 제한)

Ø 금융회사 여신심사위원회에서 추가 자금지원 필요성 승인된 대출건- 1주택 세대 & 2주택 이상 세대: 1주택세대와 동일한 LTV . DTI 적용, 연간 대출한도 미적용

② 생활안정자금을 주택구입목적 등으로 유용하지 못하도록 철저한 사후관리 방안 마련

Ø 생활안정자금을 대출받을 시, 동 대출기간 동안은 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정 체결

Ø 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택보유 여부를 주기적으로 확인하여 주택구입 확인 시 불이익 부과

ð 적발 시 대출을 즉각 회수하고 주택관련 신규대출을 3년간 제한

 

3) 전세자금보증 및 대출 관련

① 2주택 이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지 (현 주택 보유수와 무관하게 보증제공)

② 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증제공 -> 보금자리론 소득기준을 초과한 경우에는 보증요율 상향
*기본(7천만)/ 맞벌이신혼부부(8천5백만)/ 다자녀가구(1자녀 8천만, 2자녀 9천만, 3자녀 1억)

③ 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적보증 제공

④ 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로(예;1년) 실거주 및 주택 보유수 변동 여부 확인

Ø 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출 회수

Ø 2주택 이상 보유 시 공적 전세보증 연장 제한 (단, 전세 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하면 만기연장 가능

⑤ 규정개정 이전에 전세대출 보증을 이미 이용중인 자가 보증을 연장하는 경우에는 예외적으로 경과조치 적용

Ø   2주택 이상자 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건으로 허용

Ø   1주택자(소득요건) 당초 요건에 따라 허용

 

4) 주택임대사업자 대출규제 강화

ㅁ 임대사업자가 이미 건축되어 있는 주택을 담보로 임대업대출을 받을 경우에 적용
->주택을 새로 건축하여 임대주택을 신규 공급하는 경우는 규제대상에서 제외

ㅁ 시행시기: 2018.09.14일부터 주택매매계약 체결건 또는 대출신청건부터 적용 원칙

① 투기지역. 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 LTV 40% 도입

Ø 금융회사가 통상 60%~80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용

Ø 투기지역. 투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적 금지

② 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대 금지 (단, 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개.보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용)

③ 임대업대출 용도 외 유용 점검을 강화하여 정상적 대출은 원활히 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용 방지
 
Ø 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과 시 점검
Ø 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인
Ø 용도 외 유용 시 대출금 회수 및 임대업관련 대출 제한(최대5년)

 

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